Garantias na locação do seu imóvel

 Nem sempre é fácil fazer a locação de um imóvel, seja para o locador ou para o locatário. Provavelmente, ambos os lados da negociação já devem conhecer os termos fiador, seguro fiança, deposito bancário, entre outros. Esses termos estão associados a diferentes modalidades de garantia locatícias, tornando-se itens obrigatórios na maioria dos contratos de locação de unidades residências e comerciais no Brasil.

 Porém, para quem vai colocar o seu imóvel para locação ou deseja alugar pela primeira vez, esses termos podem ser desconhecidos. A ideia por trás dessas garantias é prever uma alternativa para o locador nos casos de inadimplência e danos ao imóvel.

 As modalidades de garantias locatícias estão definidas na Lei do Inquilinato n°8245/91, artigo 37. A lei concede ao locador o poder de decisão sobre o tipo de garantia a ser colocado no contrato além de autorizar quatro tipos distintos, como a caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, popularmente conhecida como título de capitalização. Porém no artigo 43 da norma, fica estabelecido a proibição do uso de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato de locação.

 Não existe uma melhor opção, o que existe é mais adequada para cada tipo de contrato por isso é recomendado que o locador analise alguns aspectos, como a localização do imóvel, o perfil etário e a renda possível do locatário. Até uma conversa com o possível inquilino é válida. É importante ressaltar que se for de interesse de ambas as partes, a modalidade de garantia pode ser alterada a qualquer momento.

 A fiança ainda é o tipo mais comum de garantia locatícia. Nessa modalidade o fiador se compromete a responder por eventuais dívidas contraídas pelo locatário ao longo do contrato de locação o fiador terá de cobrir não só a inadimplência do valor do aluguel, mas também dos demais encargos como IPTU e taxa condominial (se houver), além de eventuais danos ao imóvel.

 Apesar de comum, esse tipo de garantia vem perdendo espaço nos últimos anos em razão das exigências cobradas ao fiador. Para pessoa ser aprovada como fiador é necessário cumprir uma série de regras, ter um imóvel em seu nome no município do contrato e dispor de uma renda até três vezes o valor mensal de locação. Tais exigências servem para garantir que o fiador terá condições de arcar com a dívida caso o inquilino não consiga.

 Outro tipo de garantia é o deposito-caução. Essa modalidade implica no deposito de um valor equivalente a te três alugueis em uma conta vinculada ao locador. A ideia é que esses recursos sejam utilizados para cobrir eventuais dividas de uma locação. Se ao final do contrato não for contraído nenhum debito, o locatário recebe o dinheiro de volta, com correções. O artigo 38 da Lei do Inquilinato permite também que a caução seja feita com bens moveis e imóveis.

 A vantagem do deposito-caução fica para o inquilino, que além de poder ter o valor ressarcido no fim do contrato, não precisara ir atrás de alguém para ser seu fiador. Porém, para o locador não é tão vantajoso, já que é comum as dividas decorrentes as inadimplências serem superiores aos valores inicialmente depositados.

 Dentre as modalidades mais vantajosas para os locadores, está o seguro fiança. Nessa garantia, o locatário paga um valor pré-fixado a uma seguradora para ela ser a sua fiadora, e caberá a ela cobrir dívidas. Financeiramente, esta garantia pode ser a mais cara para o inquilino, visto que o valor anual pode totalizar até 2,5 alugueis. Por outro lado, é menos burocrática não oferece riscos para o locador, já que a seguradora leva para si a responsabilidade de manter as parcelas do aluguel em dia.

 A quarta opção de garantia locatícia é a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento. A Lei 11.196/2005 autoriza que determinadas instituições vinculadas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a constituir fundos de investimentos para a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. Resumindo, nessa modalidade, um fundo de investimento é ofertado ao locador como forma de garantia.

 Porém é possível que o locador opte por não estabelecer nenhuma garantia, a locatícia no contrato. Sem garantia, o locador consegue um pedido de liminar de desocupação do inquilino inadimplente em 15 dias, o contrato sem garantia ainda oferece a alternativa de o locador cobrar o aluguel antecipado.